hypotheek vormen
Welke hypotheekvormen zijn er en welke is het meest voor u geschikt?
Er zijn globaal zeven hypotheekvormen te onderscheiden. Het grote verschil tussen deze hypotheekvormen is de wijze van aflossen. De laatste tijd zijn veel combinaties van onderstaande hoofdvormen ontstaan.
- Lineaire hypotheek
- Annuïteitenhypotheek
- Levenhypotheek
- Spaarhypotheek
- Beleggingshypotheek
- Aflossingsvrije hypotheek
- Hybridehypotheek
- Bijzondere hypotheeksituaties
Lineaire hypotheek
Bij een lening met lineaire aflossingen is de jaarlijkse aflossing over de gehele looptijd gelijk. De rente wordt steeds berekend over het nog niet afgeloste deel van de hypotheek. In de beginperiode zijn de hypotheeklasten het hoogst, jaarlijks worden de lasten lager. De lineair afgeloste hypotheek is de oudste vorm van hypothecair krediet. Het huis wordt gekocht, de bank verstrekt daarvoor een lening en de koper geeft het huis als onderpand voor de lening. Is de geldlener op een gegeven moment niet meer in staat om aan zijn verplichtingen tot betaling van rente en aflossing te voldoen, dan heeft de geldgever het recht om over te gaan tot executieverkoop. Het huis wordt dan onderhands of in het openbaar verkocht.
Annuïteitenhypotheek
Een annuïteit is een vast bedrag. In dit geval een vast bedrag per maand. Dit betekent dat u gedurende de looptijd van de hypotheek elke maand opnieuw hetzelfde bruto maandbedrag betaalt. Dit bedrag bestaat uit een rentedeel en een aflossingdeel.
Omdat er in het begin nog weinig is afgelost op uw leensom bestaat het grootste gedeelte van het maandbedrag uit rente. Met het restant lost u af. Omdat u naarmate de looptijd vordert steeds meer aflost, wordt het rentedeel steeds kleiner. Er blijft dus steeds meer over voor aflossing waardoor u steeds sneller gaat aflossen. Grofweg kunt u stellen dat u 2/3 van uw lening nog af moet lossen na circa 2/3 van de looptijd.
Bij een annuïteitenhypotheek blijven uw bruto maandelijkse lasten gelijk. Dit geldt echter niet voor uw netto hypotheeklasten. Omdat uw maandbedrag voor een steeds kleiner deel uit rente bestaat zal ook uw belastingvoordeel steeds kleiner worden. Uw netto maandlasten zullen daardoor stijgen. Een annuïteitenhypotheek was met name erg populair eind jaren tachtig. Deze hypotheekvorm wordt nu met name gesloten indien u toch niet van de fiscale hypotheekrenteaftrek kunt genieten. Bijvoorbeeld wanneer u een tweede woning koopt of wanneer u zakelijk een hypotheek nodig heeft.
Levenhypotheek
Levensverzekeringsmaatschappijen hebben als voornaamste doel het verzekeren van overlijdensrisico. Vanwege het feit dat zij ook op lange termijn spaargelden beheren, zijn ze vrijwel automatisch betrokken geraakt bij het verstrekken van hypothecaire geldleningen.
Hoe gaat het nu in zijn werk als een hypotheek wordt gecombineerd met een levensverzekering?
Bij een verzekeringsmaatschappij wordt een zogenaamde ‘gemengde verzekering’ afgesloten. Deze verzekering geeft een dekking voor het risico van overlijden en geeft een kapitaaluitkering op een vooraf bepaalde einddatum. Zo’n gemengde verzekering wordt afgesloten met recht op een aandeel in de (rente)winst. Daardoor is het mogelijk om te volstaan met een lagere gemengde verzekering dan de te sluiten lening. Met de polisuitkering plus de winstuitkering kan op het eind van de looptijd de hypothecaire lening ineens worden afgelost.
Komt de koper te overlijden voordat het huis is afbetaald, dan krijgt de partner het verzekerde bedrag uitbetaald. Er zijn dan nauwelijks hypotheekverplichtingen meer.
Omdat gedurende de gehele looptijd niet wordt afgelost, blijft de te betalen rente over het volledig geleende bedrag gelijk. Aangezien rente op schulden onder voorwaarden aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting kan, afhankelijk van het inkomen, deze vorm van lenen boven andere vormen de voorkeur hebben.
Spaarhypotheek
In principe werkt de spaarhypotheek op dezelfde wijze als de levenhypotheek. Op de lening wordt gedurende de looptijd niets afgelost. De opbrengst van de spaarpolis zorgt voor aflossing van de lening op de einddatum of bij eerder overlijden. Het bijzondere van de spaarhypotheek is echter dat de bank over de betaalde spaarpremies een rente vergoedt die gelijk is aan de berekende hypotheekrente. Iedere keer als de hypotheekrente wordt aangepast zal de te betalen spaarpremie zodanig worden herzien dat de lening op de einddatum volledig is afgelost. Door koppeling van de hypotheekrente aan de spaarpremie zal de premie bij een hoge rentestand dalen en bij een lage rente stijgen.
De opbouw van het spaartegoed (afkoopwaarde) loopt gelijk met het afgeloste bedrag van een annuïteitenhypotheek. Met deze hypotheekvormen reageren de banken op de behoefte van de aspirant huizenbezitter om zoveel mogelijk de kans uit te sluiten van ’lastensprongen’. Dit laatste kan echter ook bereikt worden door de rente voor een langere periode vast te zetten. Wel zal over het algemeen het verschuldigde rentepercentage iets hoger liggen dan bij een kortere duur. Voor de u geboden zekerheid zal de bank u dus extra rente in rekening brengen.
Beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek vinden geen maandelijkse aflossingen plaats. In plaats daarvan betaalt u maandelijks een premie voor een beleggingsverzekering. Deze premie wordt voor u belegd in een door u aangewezen beleggingsfonds. Via standaardmodellen kunt u bepalen hoeveel risico u wenst te lopen. In sommige moderne beleggingsverzekeringen heeft u bovendien de mogelijkheid om te kiezen voor een zekere garantie. Afhankelijk van uw situatie is het mogelijk om het behaalde rendement belastingvrij te ontvangen. Om snel een overzicht te krijgen van de kenmerken van de beleggingsverzekering ontvangt u altijd een financiële bijsluiter van uw hypotheekadviseur.
De aflossing op einddatum vindt plaats met de uitkering uit uw beleggingsverzekering. Vaak wordt ervoor gekozen om hierin tevens een overlijdensrisicoverzekering op te nemen. Deze garandeert dat ook bij plotseling overlijden uw hypotheek geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek hoeft u niets af te lossen, u betaalt dus alleen maar rente. Omdat u niet aflost zal deze hypotheekschuld doorlopen zolang u de woning niet verkoopt. U blijft dan als het ware een doorlopende ’huur’ betalen. U heeft maximaal dertig jaar de tijd om uw hypotheek af te betalen.
Doet u dat niet dan zal de fiscus na deze periode uw renteaftrek niet langer toestaan. Uw maandelijkse lasten zullen dan dus toenemen. De brutolasten worden nettolasten. Banken verstrekken overigens in de meeste gevallen niet meer dan vijfenzeventig procent van de executiewaarde (dit is de geschatte opbrengst van de woning bij gedwongen verkoop).
Indien u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt, kunt u zelfs niet meer dan vijftig procent van de koopsom aflossingsvrij lenen. Een aflossingsvrije hypotheek wordt dan meestal ook in combinatie met een aflossingsvorm gekozen. Verder kan een aflossingvrije hypotheek uitkomst bieden wanneer u weliswaar vermogen voor de toekomst wilt opbouwen maar zich niet direct wil verplichten om dat geld te gebruiken voor aflossing. U behoudt het recht om deze gelden voor andere doeleinden aan te wenden.
Hybride hypotheek
Deze hypotheekvorm is een combinatie van spaarhypotheek en beleggingshypotheek en kan zowel in een polisvariant als in een beleggingsrekening worden gesloten.
Het voordeel is, dat zowel risicoloos (in hypotheekrente) als risicovol (in aandelen) belegd kan worden. Ook is het mogelijk, onder bepaalde voorwaarden tussentijds te wisselen van beleggingsvorm. Van sparen naar beleggen, maar ook andersom.
Bijzondere hypotheeksituaties
Een- of tweeverdieners met een vast inkomen zullen weinig problemen ondervinden bij het verkrijgen van een lening. Maar geldt dit ook als u geen inkomen heeft of als u bijvoorbeeld flexwerker bent? Gelukkig kunnen wij u in de meeste gevallen aan een financiering voor uw woning helpen. Dat kan met een startershypotheek, een geen-inkomenhypotheek, een flexwerkerhypotheek, studentenhypotheek, een ondernemershypotheek, een hypotheek voor artsen in opleiding, en verder wanneer u in het buitenland werkt, een woonark wilt financieren, pandrechten wilt financieren of als expat werkt.