Hypotheek rente
Alles wat u moet weten over hypotheekrente
De hypotheekrente vormt een belangrijk onderdeel van uw maandlast. De laatste jaren is het aanbod aan rente typen enorm toegenomen. Maar wat is voor u de juiste keuze?
Hier vindt u een toelichting op veel gebruikte termen.
NHG
De Nationale Hypotheek Garantie is een extra zekerheid voor de hypotheekverstrekker, waardoor korting wordt gegeven op de hypotheekrente. Kopers betalen voor een Nationale Hypotheek Garantie een bijdrage aan het Waarborgfonds Eigen Woningen.
Om voor de Nationale Hypotheek Garantie voor aankoop van een woning in aanmerking te komen, geldt een aantal voorwaarden. Hieronder een beknopt overzicht van deze voorwaarden:
- de kostengrens voor de aankoop van een woning vanaf 1 januari 2012 is vastgesteld op € 350.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 350.000,-. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen standaard op 8% (maximale koopsom: € 324.074,07) en bij nieuwbouwwoningen op 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 324.074,07).
- de kostengrens voor kwaliteitsverbetering van een woning bedraagt vanaf 1 januari 2012 € 265.000,-.
- voor de aankoop van een woonwagen is de kostengrens vastgesteld op € 132.466,- en voor de aankoop van een woonwagenstandplaats op € 50.000,-.
- de woning moet uw hoofdverblijf zijn. NHG is mogelijk voor alle soorten woonhuizen, voor appartementen en voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. NHG is niet mogelijk voor de aankoop van recreatiewoningen, woonboten, garages en stacaravans.
- voor de aanvraag van NHG moet u een kopie van een geldig identiteitsbewijs overleggen.
- voor de aanvraag van NHG moet een werkgeversverklaring worden ingevuld. Het toetsinkomen is het inkomen aan de hand waarvan wordt bepaald kan worden of u in aanmerking komt voor NHG.
- de geldverstrekker toetst uw gegevens bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Afhankelijk van de geregistreerde gegevens bij het BKR wordt bepaald of u in aanmerking komt voor NHG.
- het is mogelijk een deel van de lening aflossingsvrij af te sluiten. Dit deel mag maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Het bedrag dat u leent voor een verbouwing (valt onder kwaliteitsverbetering van de woning) mag u hierbij meerekenen.
- voor de aankoop van een bestaande woning moet een taxatierapport worden opgesteld (op het moment van offreren niet ouder dan 6 maanden).
- in sommige situaties moet een bouwkundig rapport worden opgemaakt bij aankoop van een bestaande woning.
- als u wilt, kunt u bij aankoop van uw woning de kosten voor een verbouwing (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) meefinancieren.
<naar boven>
Executiewaarde
Voor een geldverstrekker (hypotheekgever) is het belangrijk zekerheid te hebben over waarde die uw woning opbrengt indien de lening niet kan worden terugbetaald. Het rentepercentage is hier grotendeels op gebaseerd. Men spreekt hier over de executiewaarde; de prijs die de woning normaal gesproken zou opbrengen wanneer deze op de veiling zou moeten worden verkocht. Hoe hoger de lening is ten opzichte van de executiewaarde, des te hoger de rente zal zijn.
Er zijn hierin vier hoofdklassen aan te geven.
- Tot 75% van de executiewaarde
De meeste geldverstrekkers beschouwen het risico dat de lening niet volledig kan worden terugbetaald als minimaal wanneer u niet meer leent dan 75% van de executiewaarde. Hiervoor wordt de basisrente in rekening gebracht. - Tot 100% van de executiewaarde
Indien u leent tot 100% van de executiewaarde, dan is de lening op dit moment volledig gedekt. Maar mogelijk dalen de prijzen voor woningen. Dan zou een deel van de lening niet langer gedekt zijn. Hierdoor wordt de basisrente verhoogd met een risico-opslag. - Tot 125% van de executiewaarde
Wanneer u meer dan 100% van de executiewaarde leent, dan is een deel van de lening al bij het afsluiten van de lening ongedekt. Het risico bij het aankopen van een woning voor eigen gebruik achten banken echter acceptabel. Wel wordt hier een tweede risico-opslag in het rentepercentage verwerkt.
Veel mensen die zelf over voldoende eigen middelen beschikken kiezen toch voor een volledige financiering van de aankoop vanwege de belastingaftrek die dat oplevert. De netto-kosten van de benodigde lening zijn lager dan het door hen verwachte rendement bij een andere besteding van beschikbaar eigen vermogen. Zo levert de lening per saldo juist voordeel op. Een iets hoger rentepercentage is in deze afweging al meegenomen.
Bij bijna alle banken is, voor het financieren van de aankoop van een woning zelf, 125% van de executiewaarde het maximum. In enkele uitzonderingsgevallen gaat men tot 130%. - Meer dan 150% van de executiewaarde
Sommige geldverstrekker bieden ook leningen aan die hoger zijn dan 125% (of 130%) van de executiewaarde. Het deel wat daarboven wordt geleend dient dan in een beleggingsdepot te worden gestort. Dit beleggen met geleend geld is inmiddels niet erg meer in trek. Vertrouwt u echter voldoende op de resultaten die beleggen u kan opleveren, dan zijn er nog altijd voldoende aanbieders van dergelijke hypotheekconstructies op de markt actief
Vaste of variabele rente
Hoe lang zet ik mijn hypotheekrente vast? Kies ik voor 30, 20, 10, 5 of 1 jaar? Of juist voor een variabele rente?
Vast
Bij elke geldverstrekker is het mogelijk de rente voor verschillende perioden vast te zetten. Vaak wordt gekozen voor 5, 10 of 15 jaar vast. De 10-jaars vaste rente is verreweg de meest populaire vorm.
Het contract met de geldverstrekker loopt net zo lang als de periode waarvoor de rente is vastgezet. Tussentijds op- of overstappen is niet altijd kosteloos mogelijk tijdens de duur van het contract. Zowel u als de geldverstrekker zijn aan het contract gehouden.
Wanneer het einde van de rentevast periode in zicht komt krijgt u een verlengingsvoorstel van uw huidige geldverstrekker. Hiervan hoeft u geen gebruik te maken. Neem voor het einde van uw rentevaste periode contact met ons op. Wij kunnen voor u berekenen of het voordeliger is bij uw huidige geldverstrekker te blijven of over te stappen naar een andere.
Variabel
Een andere mogelijkheid is een variabele rente. Hierbij wordt de rente niet door de geldverstrekker gegarandeerd. De geldverstrekker loopt geen risico loopt, waardoor de rente vaak laag is. Grootste nadeel kan zijn dat gedurende de looptijd van de lening de rente pieken kan vertonen. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de maandlast. Maar van rentedalingen wordt echter ook geprofiteerd. Normaal gesproken zal een variabele rente op lange termijn per saldo voordeliger zijn dan een vaste rente.
Het risico van hevige renteschommelingen schrikt echter veel mensen af. Veel geldverstrekkers bieden daarom producten op basis van variabele rente aan, waarbij het renterisico wordt beperkt.
Bandbreedterente
Bij een bandbreedterente (ook wel drempel-, buffer- of stabielrente genoemd) is het tarief dat u betaalt gebaseerd op een variabele rente, maar is er een drempel opgeworpen voor het wijzigen van het tarief dat u betaalt, in de vorm van een ‘bandbreedte’. Uw rente wordt pas verhoogd (met het gedeelte boven de drempel) wanneer de marktrente buiten uw bandbreedte is gekomen. Bij sommige banken is de drempel alleen op stijging van de rente van toepassing, bij andere zowel bij stijging als bij daling.
Plafondrentes
Stel: u bent wel bereid enig renterisico te lopen, maar niet verder dan tot op zekere hoogte. In dat geval kunt u kiezen voor een plafondrente waarbij u een lage, variabele rente betaalt. Als de rente gaat stijgen dan gaat u meer betalen. Als de rente daalt dan zal u ook minder gaan betalen. U loopt daarin dus renterisico. Het renteplafond zorgt er echter voor dat u weet wat u maximaal gaat betalen. U betaalt nooit meer dan de afgesproken plafondrente. U bent dus verzekerd tegen al te hoge rentestijgingen. Hierdoor zal uw variabele rente met een plafondrente wel wat hoger zijn dan de variabele rente zonder plafond.
De invulling van de variabele rente en plafondrente verschilt van bank tot bank.
Instaprente
Het kan zijn dat u een huis koopt in een periode dat de rente daalt. Het zou dan handig kunnen zijn nog even te wachten met het vastzetten van de rente. Veel hypotheekgevers hebben hiervoor een speciale instap- of opstaprente; u zet de rente voor 1 of 2 jaar vast met de mogelijkheid tussentijds kosteloos over te stappen naar een vast tarief. U kunt dus nog even wachten op een mogelijk lager tarief. Wanneer de rente omhoog gaat, wordt daarvan melding gemaakt.
Dag- of dalrente
Tussen het aanvragen van de hypotheek en de uiteindelijke overdracht bij de notaris zit altijd enige tijd. In die tijd kan de rente, die in de aangevraagde offerte al zo laag leek, nog veel lager zijn geworden.
Bij de meeste hypotheken is de rente die uiteindelijk zal worden berekend, de laagste van die twee momenten. Dit wordt dagrentegarantie genoemd.
De dagrentegarantie geldt over het algemeen gedurende de standaard looptijd van de offerte (veelal 3 maanden). Is de periode tussen aankoop en overdracht langer, dan moet de offerte worden verlengd. De uiteindelijke rente is dan het gemiddelde van het laagste tarief van de offerte enerzijds en het verlengingsmoment anderzijds.
Als de rente na een daling weer gestegen is vóór de overdracht bij de notaris plaatsvindt, kan een dalrentegarantie worden aangeboden. Hierbij wordt de laagste rente van de hele periode in rekening gebracht.
Rentebedenktijd
Soms is een wat langere periode beschikbaar wanneer aan het einde van een rentevaste periode de rente opnieuw moet worden vastgezet; rentebedenktijd. U heeft dan één of twee jaar de tijd om het moment van vastzetten te bepalen, waardoor u minder afhankelijk bent van de rentestand op het moment dat de oude periode eindigt. Voor deze service rekent de hypotheekgever veelal een opslag op het normale rentetarief.
Rentekorting? Let op!
Veel geldverstrekkers geven nieuwe klanten een korting op het normaal gehanteerd rentepercentage. Deze korting valt bij het verlengen van de rente veelal weg. De op het eerste gezicht voordelige keus kan achteraf een dure blijken te zijn.
Het is langzamerhand gemeengoed geworden te werken met twee rentestructuren. Men gaat ervan uit dat wanneer iemand een keer gekozen heeft voor een bepaalde geldverstrekker, hij niet snel zal opstappen. En dat blijkt ook zo te zijn. Oversluiten kost geld en moeite en veel mensen vermijden deze liever. Geldverstrekkers weten dat. Ze gebruiken het om na afloop van de eerste rentevaste periode meer aan een leningnemer te verdienen. De ene geldverstrekker meer dan de andere, maar het kan om forse verschillen in maandlast gaan.
Onze adviseurs kennen het rentebeleid van de verschillende geldverstrekkers bijzonder goed, op kortere en op langere termijn. Zo hanteren sommige geldverstrekkers een stabiel rentebeleid, en zijn andere juist grilliger. Deze kennis strekt zich ook uit tot het beleid in verlengingstarieven. Wij kunnen u dan ook precies vertellen wat u na de eerste rentevaste periode van uw geldverstrekker kunt verwachten.
Boeterente
Wanneer u uw hypotheek wilt oversluiten of afbetalen terwijl de rentevast periode nog niet is afgelopen kan men te maken krijgen met boeterente. Meestal is op een dergelijk moment de marktrente lager dan de rente die u betaalt (en heeft vastgelegd). Omdat de geldverstrekker van u een bedrag terugkrijgt wat hij tegen een lagere vergoeding (de huidige lagere rente) weer kan uitlenen heeft hij er nadeel van dat u de hypotheek voortijdig terugstort. Dat nadeel wordt, nadat het exact bepaald is, aan u doorberekend (hierbij wordt wel rekening gehouden met het bedrag dat u per jaar zonder boete mag aflossen). Het door u te betalen bedrag noemt men boeterente.
Als u uw hypotheek oversluit op een moment dat de marktrente hoger is dan die u heeft vastgelegd dan heeft de geldverstrekker hier voordeel van. Helaas wordt dit voordeel niet verrekend. Maar u hoeft dan ook geen boeterente te betalen voor het openbreken van uw contract.